収益物件の賃料と価格のヒミツ収益物件の賃料と価格のヒミツ
「足立区内にシェアハウスが313棟」
スゴい数ですね。
1棟平均12室なので3700室以上あります...が、そもそもシェアハウスとは、寝室以外をシェアすることで賃料を抑えながら、ステータスのあるエリアに住むというのが始まりです。
表参道や恵比寿など、一般的な若い独身サラリーマンの給料では到底住めないようなエリアに低価格で住めることで人気になりました。
その後、家具を買い揃えないで良いことから、初めて東京に引っ越してくる新卒者なども利用するようになり、更に差別化として外国人留学生などを優先して受け入れることで、語学や国際交流の場として注目されるようになったシェアハウスもありました。
この頃からコンセプトシェアハウスの流れになってきたことで、ゴルフ、バイクペットなど特異性を活かして運営する業者が増え、開発エリアがコアな都心部からベッドタウンまでグンと広がりました。
記事によると、足立区で家賃共益費込みで4万円～6万円ということ。
普通に１Rアパートを借りても6万円前後で借りられるエリアなのに、寝室以外はシェアしても節約が1万円程度なら、普通に自分だけの部屋の方が良い気がしてしまいますね。
シェアハウスを購入した方の中にも「本当に利用者で一杯になるのかな？」という不安を持たれた方がいると思いますが、そこでスマートデイズは運営会社が自ら借り受けるサブリースという手法でオーナーへの賃料を保証して不安を払しょくしていました。
でも、なんでプロの不動産業者が貸せもしない賃料設定で無理やり借り受けたのか。
それは、次のようなロジックからです。
家賃が相場より1万円高く貸せて、全12室あるとして、賃料の水増し分を利回りから販売価格の増加分を算出すると、
1万円×12室×12カ月÷期待利回り6%＝2400万円 となります。
利回りが購入指針となる収益物件では、「1部屋1万円高く設定しただけで2400万円高く売れる」ということになります。
この賃料マジックは新築１Rマンションの販売でもよく使われています。
収益物件を検討する際は、利回りだけでなく、その賃料についても妥当であるかチェックするようにしてください。
金融機関も、スルガ銀行の影響から、賃料を物件資料のまま鵜呑みにせず、実際に貸せる賃料を再評価してからでないと投資物件の融資ができなくなっていくでしょう。
2018年11月11日 14時06分 - 早川
