金利が上がると真っ先に影響を受ける不動産の種類は？？

年に1回、2回と日銀が政策金利を上げるのではないか？といわれるなかで、金利とは相関関係が-1に近い（一方が上がると一方が下がる関係）不動産ですが、どんな種類の不動産が一番に影響を受けるのかを解説します。
 
　と、その前に、金利が上がると不動産が下がる仕組みを簡単に触れておきましょう。
みなさんも家を買うといえば、現金一括払いということはなく、住宅ローンを思い浮かべ、月々いくらなら払えるかによって住宅の総額を想像すると思います。
この住宅ローンの金利が、政策金利と同じように上がっていくのです。
例えば1.5%の金利で30年ローン、月20万円以内の返済で借りられる金額は5,800万円になります。
これが2.5%なら約5,000万円まで下がってしまいますから、金利が1％上がるだけで14%も買える金額が下がるというインパクトがあります。
 

では、金利が上がれば、住宅はドンドン下がっていくのか？というと、住宅はそんなに単純ではありません。
なぜなら、住宅の一次取得者は、そのほとんどが賃貸住宅からの購入者なので、返済額と比べるものは現賃貸住宅の賃料です。
20万円の賃料を支払っている人が、同じ負担で住宅を購入できるとしたら、金利が高くても家賃で消えるよりはマシと考えて、多少リスクを感じても買う人はいなくなりません。

ズバリ「収益不動産」が一番に下がるのです。
なぜなら、収益不動産は、現物の不動産を所有して収益するというリスク（天災に弱く、換金性が悪く、周辺のミクロな環境にも価値が変わる）に対して一定の期待された利回りを生み出す必要があります。
仮にその期待利回りが3％だとすると、金利が1.5%なら4.5%の利回りで埋められますが、金利が2.5%なら5.5%の利回りでないと満たされません。
1億円の物件なら「1億円×4.5%＝年収450万円」ですが、逆に450万円の収入で5.5%になるには、「450万円÷5.5%=8,180万円」と実に18％も価格が下落します。
 

そもそも、この10年超の不動産の上昇は、大規模な金融緩和によって金利がマイナスまで抑え込まれて、融資が活発に行われたことに加え、収益物件には相続税の増税という強烈な追い風が吹いていました。
サラリーマン投資家が多く被害を受けたかぼちゃの馬車問題、タワマン減税の是正、スルガ銀行などの収入偽装疑惑、建築価格の高騰を受け、この数年で収益物件を取り巻く環境は大きく変わってきています。
 
資金の運用という面でも、金利が上がるという事は、円建て債券のように不動産投資と同じで、為替リスクと伴わない商品の運用リターンが上がってくるはずです。
その中で、金利の上昇が起きれば、収益不動産へは強力な逆風が吹く可能性があります。
 
個人的に「投資は借りた金でやるな」と思っていますが、不動産ばかりはローンというレバレッジを使えることが大きな利点でもあるため、現金が貯まるまで待っているのは勿体ないと言えます。
ですが、借入をする以上は、金利動向には目を向けてマクロ経済の動向は注視しておくべきでしょう。