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どこまで値上がるのか? ~不動産相場とインフレ圧力の関係~

不動産はどこまで値上がりするのか?という質問を受けることが多くなりました。
→20年以上地場業者として不動産と向き合ってきた私が、「そんなこと分かりません。」と答えるわけにもいかず、いつも自分の肌感をお伝えしてきましたが、この辺で一度、総括しておきたいと思います。

◎いつが一番安くて、いつから値上がりしたのか?
2008年9月のリーマンショックで値下がりしたと思っている方は、大間違いです。その前の金融庁の不動産融資への締め付けから始まっていたのです。
詳しくは、過去のコラムをご覧ください。
https://aihome.tokyo/topics/?id=87

 現在の相場上昇は2段階に分かれています。
1段目は、2012年12月に民主党政権の財政赤字を立て直す政策から、自民党へ政権交代して金融緩和による景気浮揚政策に転換したアベノミクスによるものです。
つまりアベノミクスが相場の変わり目でした。
財務大臣経験者の野田総理は、節約によって日本の財政規律を正常化させようとしました。
 これに対して、自民党安部総理は、インフレを起こして経済を活性化させて税収を増やすことで財政を立て直そうとしました。
どちらが良いか悪いかということは申しませんが、現時点ではアベノミクスによる物価上昇も財政健全化も目標を達成していないので、これが成功しているとは言えません。

 物価上昇してないのに不動産が上がってる?なんで??
これには同時に取られたいくつかの施策が資金を不動産へ向かわせたのです。
・ゼロ金利政策による円建て金融商品の運用利率の悪化
・円安による海外投資家の流入
・日銀による市場介入(リートの購入)
・金融機関が大口貸出しをするために不動産融資を拡大
・相続税大改正による相続対策の活性化  などなど
 はじめの3つは株価が上がっているのも同様の理由ですね。

 2段目は、コロナによるバラマキ政策です。
 戦後の復興を支えた功績からか、日本は中小企業を大事にします。なので、コロナ禍で売り上げが下がった(減益や赤字が要件ではないところがスゴイ)事業者に給付金、協力金、無担保融資と次々にサポートを行った結果、お金の供給量が爆発的に増え、市中が資金でジャブジャブになっています。
 これは今も進行中で、岸田総理も更なるコロナ支援を予算に入れていますから、当面は続くものと思われます。
実際に、コロナよって経済がメチャクチャになったはずなのに、この2年間も不動産は値上がりしています。

では、どこまで上がるのか…
不動産の価格が決まるのにはいくつかの要素があります。
それぞれの動向をみているとその答えに近づくように思います。
1. 賃料相場(空室率)・・・×悪化してきている
不動産は実需商品でもありますが相当な量の物件が賃料収入を目的とした投資対象になっているので、賃料が下がると価格も下がる関係にあります。
2. 金利・・・◎低金利政策続行中
低金利が続けば不動産が買いやすくなる+他の金融商品の投資環境が悪化するので不動産が買われやすくなる
3. 賃金・・・〇上昇姿勢
管制春闘と言われるように賃金は上昇圧力が掛かっており、賃金上昇をさせて個人消費を刺激して物価上昇に繋げたいという政策方針
4. 建築費・・・×資材の上昇、人手不足で値上がり
建築費が上昇すると不動産が値上がりするように思われるかもしれませんが、地価には悪い影響を与えます。以前は建物2000万円で土地が3000万円で5000万円だった一戸建で、建物代が3000万円になると土地代は2000万円になってしまいます。
原価のない土地は、一戸建て全体が値上がりしないと値下がりしてしまいます。
5. 世帯数・・・×出生率、地方分散
不動産は最終的に使用する人がいないと価値を失います。
ステイホームで出生率が上がるかと思ったら、なんと過去最低に。大手企業も東京へ集中して人材を呼び込むことをやめ、地方ごとにサテライトオフィスを作るなど、テレワークと合わせてコロナシフトになってきています。

これらの要素の動向をみてみると、金融政策と賃金しかマル(不動産価格を上昇させる)になっていません。
つまり、政府や日銀の政策変更か賃金上昇率の低迷となれば不動産は下がります。

インフレターゲットで物価上昇させようとしたものの、広く浸透せずに超金融緩和が長引くことで貨幣価値が下がり始めているように感じます。

賃金が上がらないままで円安や原油高などが続くと、不景気なのに物価が上昇するスタグフレーションを招きかねません。
第三次石油ショックなのか、現代なら半導体ショックなのか、貨幣価値が下がって円安が制御できなくなると、資源のない日本では輸入品が値上がり続けて生活が破綻するかもしれません。

節約の美学をもつ日本でインフレターゲット(物価上昇)が成功するのか?
人気集めの政治なのに適宜な金利引き上げができるのか?

私の感覚では、貨幣価値の低下は間違いなさそうなので、借入を増やして投資比率を上げております。
※当然のことですが、投資判断はご自身の責任でお願いしますww

アイホーム 早川
♯1級ファイナンシャルプランニング技能士 
♯CFP
♯不動産コンサルティングマスター
♯相続アドバイザー
♯家族信託専門士

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